Cumulée sur une cinquantaine d’années, la totalité des dépenses de fonctionnement de votre bâtiment peut atteindre 3 à 4 fois le coût de son investissement. En cause notamment, les exigences de qualité de vie qui évoluent toujours vers plus de confort… d’ou plus de mécanisation, d’exigences sur la consommation énergétique… Nous allons voir ensemble, grâce au plan pluriannuel, comment mieux organiser les interventions et la maintenance de votre patrimoine immobilier. Enfilez votre tenue de chantier… c’est parti !
L’enjeu de la maintenance
La maintenance est, comme le définit l’AFNOR, “un ensemble d’actions permettant de maintenir ou de rétablir un bien dans un état spécifié ou en mesure d’assurer un service déterminé”. Elle permet donc d’assurer la permanence du fonctionnement et le service rendu aux occupants, la sécurité et bien évidemment l’équilibre financier.
Elle s’inscrit dans une démarche de développement durable et intègre les obligations réglementaires qui peuvent voir le jour comme l’Ad’Ap (mise en accessibilité des bâtiments existants), la performance énergétique, le traitement de l’amiante, etc. Les exigences augmentent et l’écart se creuse entre la réalité de votre bâtiment et ce qui devient la norme.
Certes la maintenance coûte cher, mais quel est celui de la non-maintenance ? Le vrai challenge, c’est l’optimisation des deux. Le schéma directeur va vous permettre de définir quelle est la limite que vous vous fixez, sans, bien sûr, pouvoir passer à côté des obligations réglementaires (sécurité, performance énergétique…).
L’intérêt de bâtir un schéma directeur
L’objectif de ce schéma directeur est d’optimiser toutes les interventions à faire sur votre bâtiment. Il consiste à préparer les décisions à prendre sur son patrimoine pour les 5 à 10 prochaines années. Celà afin de permettre de diminuer certains coûts mais surtout d’en éviter de supplémentaires en anticipant correctement. Il serait dommage de devoir ré-intervenir sur une zone déjà rénovée (la toiture par exemple) pour des travaux qui auraient pu être anticipés.
Comment établir son schéma directeur
Avant de foncer tête baissée vers l’inventaire exhaustif des travaux réalisés, des projets à court ou moyen termes, il est ESSENTIEL de réfléchir sur ce que vous souhaitez pour votre bâtiment : quel services doit-il rendre ? quelles sont vos exigences propres en terme de sécurité …? Et cela, selon votre ambition pour ces 10 prochaines années.
- Identifiez et organisez tout d’abord les points de maintenance de votre bâtiment, sur les équipements techniques, les aménagements intérieurs et extérieurs, le clos-couvert.
- Identifiez les actions à entreprendre, celles déjà planifiées (sans oublier celles déjà réalisées) et le budget de toutes ces actions.
- Établissez le programme d’intervention sur le bâtiment (plan pluriannuel) en fonctions des priorités (sécurité, réglementaire, service…).
- Estimez et validez l’enveloppe financière, en fonction des variations qui peuvent se présenter.
- Effectuez les travaux choisis en vous assurant de leur qualité. Bien évidemment, avant cette étape, vous aurez bâti un cahier des charges, consulté plusieurs artisans…
- Conservez tout l’historique des données techniques et assurez la pérennité de ce cycle. Mettez en place la maintenance sur vos nouvelles installations.
Bien évidemment, plus vos bâtiments sont nombreux, plus la maintenance de l’ensemble peut être compliqués à gérer. Enfin, vous pouvez vous faire accompagner pour ce type de mission. Il sera important de mettre autour de la table toutes les personnes concernées par le chantier : architecte, AMO…
